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La « baisse » des prix immobiliers : quelles règles à respecter pour les annonces au Luxembourg ?

Comment juger de la régularité d'une offre soumise en marché public

Nouvelle tendance apparue récemment sur le site AtHome.lu : la mise en avant d’une « baisse de prix » pour des biens immobiliers :

Après vérification, il semble cependant que certains prix affichés comme barrés ne correspondent pas aux prix qui étaient pratiqués pourtant 10 jours plus tôt, pour le même bien : 

Même si la tentation est grande de gonfler artificiellement le prix de départ afin de faire passer une plus belle remise (ici 10% au lieu de 5%), il faut rappeler que les agences immobilières sont soumises aux règles du Code de la Consommation (cf. notamment notre article sur le droit de rétractation).

Or, suite à l’entrée en vigueur de la loi du 30 novembre 2022 ayant transposé la directive européenne dite Omnibus au sein du Code de la Consommation, le nouvel article L.112-2-1 encadre spécifiquement les annonces de baisse de prix — y compris en matière immobilière — au Luxembourg :

Art. L. 112-2-1.

(1) Toute annonce d’une réduction du prix d’un bien indique le prix antérieur appliqué par le professionnel pendant une durée déterminée avant l’application de la réduction de prix.

(2) Le prix antérieur désigne le prix le plus bas appliqué par le professionnel au cours d’une période qui n’est pas inférieure à trente jours avant l’application de la réduction de prix.

Si le bien est commercialisé depuis moins de trente jours, le prix antérieur désigne le prix le plus bas appliqué par le professionnel depuis la commercialisation du bien concerné.

(3) Par dérogation au paragraphe 2, si la réduction de prix est progressivement augmentée, le prix antérieur désigne le prix sans réduction avant la première application de la réduction de prix.

Le risque n’est pas anodin, alors qu’outre l’amende — relativement modeste — prévue à l’article L.112-9 du Code de la Consommation (de 25,- € à 1.000,- €), la pratique pourrait être considérée comme une pratique commerciale déloyale, incluant les pratiques trompeuses, au sens de l’article L.122-2, et donner lieu à des amendes beaucoup plus salées (de 251,- € à 120.000,- €), ainsi que le droit à indemnisation au consommateur qui estimerait avoir été trompé, et qui pourrait essayer de réclamer, par exemple, le même pourcentage de baisse mais par rapport au prix le plus bas constaté sur les 30 derniers jours.

Enfin, pour aller plus loin, il est intéressant de noter que par un arrêt du 26 septembre 2024, la CJUE a confirmé que l’obligation de faire apparaître le prix antérieur devait, en cas de promotions successives, reprendre le dernier prix le plus bas pratiqué sur la période de 30 jours, toutes réductions confondues, dans un but de protection accrue des droits du consommateur :

Il s’ensuit que, pour respecter tant l’objectif spécifique de l’article 6 bis de la directive 98/6 que les objectifs poursuivis, de manière générale, par cette directive, l’article 6 bis, paragraphes 1 et 2, de celle-ci doit être interprété en ce sens que, dans une annonce relative à une réduction du prix de vente d’un produit, cette réduction doit être déterminée par référence au « prix antérieur » de ce produit, au sens du paragraphe 2 de cet article. Il en découle que le prix de vente d’un produit présenté, dans une annonce, comme étant un prix réduit ne saurait être, en réalité, le même que ce « prix antérieur », voire être supérieur à celui-ci. (CJUE  — 26 septembre 2024, C‑330/23, Verbraucherzentrale Baden-Württemberg eV c. Aldi Süd Dienstleistungs SE & Co. OHG, §27)

Il faudra donc se montrer prudent afin d’éviter de s’exposer à d’éventuelles procédures, et il est fortement recommandé aux agences immobilières de conserver une traçabilité quant à l’historique d’un prix de vente, en cas de recours au procédé de la mise en avant de la baisse de prix.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question en matière de droit immobilier et de droit de la consommation au Luxembourg.