Les nouveautés attendues pour le 1er août 2024 

Déposé le 31 juillet 2020, le projet de loi modifiant la loi du 21 septembre 2006 sur le bais à usage d’habitation a finalement été adopté le 10 juillet 2024 et il devrait entrer en vigueur en ce début du mois d’août.

Cette réforme contient un certain nombre de nouvelles dispositions qui modifieront les rapports entre (co)locataires, propriétaires et agences immobilières.

1. Changements apportés à la garantie locative

– Plafonnement

La garantie locative sera désormais limitée à un maximum de deux mois de loyer (au lieu de trois).

– Restitution

La garantie locative devra être restituée à hauteur de 50% à défaut de dégât locatif constatés et s’il n’y a pas de loyer impayé, et ce dans le mois de l’état des lieux de sortie.

Sauf circonstances imputables au locataire, la défaillance du propriétaire peut donner lieu à l’application d’une pénalité de 10% du montant de loyer, par mois de retard.

2. Nouvelles formalités

– Un bail écrit

Le bail oral, même s’il n’était plus employé en pratique, sera désormais considéré comme nul (s’il est conclu après l’entrée en vigueur de la loi).

Le bail sera donc désormais écrit et devra contenir obligatoirement certaines clauses, notamment : identité des parties, montant du loyer et des charges, etc.

– Colocation

Les modifications de la loi officialiseront la pratique de la colocation en imposant la conclusion d’un pacte de colocation.

Ce pacte servira à régler les modalités du vivre ensemble, en déterminant, par exemple, la répartition du loyer et  l’éventuelle solidarité entre colocataires.

3. Plafonds des loyers

– Règle du 5% du capital investi

La règle consistant à plafonner le loyer à 5% du capital investi, déjà présente dans la législation existante, reste inchangée.

Malgré des discussions importantes à ce sujet, le montant du capital investi n’aura pas à être mentionné dans le bail.

– Fin du « Logement de Luxe »

La réforme du bail à loyer à usage d’habitation inclue la suppression du « logement de luxe » — qualification qui dépendait du montant du loyer ou du capital investi et qui permettait de déroger à la fois au plafonnement à hauteur de 5% ainsi qu’à la prorogation automatique des contrats de bail en faveur des locataires.

4. Partage des frais d’agence

Un des derniers points notable est la mise en place du partage des frais d’agence immobilière, auparavant supportés intégralement par le(s) locataire(s), qui seront désormais répartis à 50 % pour le(s) (co)locataire(s) et 50% pour le(s) propriétaire(s).

Si la remise des clés était habituellement conditionnée par le paiement des frais d’agence par le locataire, il ne serait pas étonnant que les bailleurs décident désormais d’assurer eux-mêmes la commercialisation de leur bien, voire essayent d’obtenir de l’agence immobilière une renonciation à la perception de la part propriétaire…

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Il sera important, surtout pour les propriétaires (mais aussi pour les locataires) de s’assurer que les contrats de bail conclus après le 1er août 2024 intègrent les nouvelles mentions obligatoires, la sanction prévue étant la nullité du bail…

N’hésitez pas à nous contacter pour revoir vos modèles, votre contrat, ou pour toute question sur les conséquences de cette réforme.